Tahliye taahhüdü, kiracının, kiralananın kendisine teslim edilmesinden sonra, kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı kiraya verene karşı yazılı olarak üstlendiği irade beyanıdır. Geçerli bir yazılı tahliye taahhüdü bulunmasına rağmen kiracı taşınmazı boşaltmazsa kiraya veren, taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde icra takibi başlatmak veya dava açmak suretiyle kira sözleşmesini sona erdirebilir (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 352/1).
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruyan sıkı fesih rejiminin en önemli istisnalarından biri olan tahliye taahhüdü, uygulamada en çok uyuşmazlık üreten kurumlardan da biridir. Bu yazıda geçerlilik şartlarını, izlenecek usulü ve güncel Yargıtay uygulamasını ele alıyoruz.
Tahliye taahhüdünün hukuki dayanağı nedir?
Kurumun dayanağı TBK m. 352/1 hükmüdür. Maddeye göre kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa; kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin ayrımın içinde yer alır; bu nedenle esas olarak bu tür kiralarda gündeme gelir.
Taahhüde dayalı tahliyede kiraya verenin ayrıca bir gerekçe (ihtiyaç, yeniden inşa vb.) göstermesi gerekmez; geçerli bir taahhüdün varlığı ve süresinde başvuru yeterlidir.
Tahliye taahhüdü hangi şartlarda geçerlidir?
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin güncel içtihadında (E. 2024/4396, K. 2025/3416, 18.06.2025) geçerlilik şartları dört başlıkta toplanmıştır: (1) Taahhüt yazılı şekilde yapılmalıdır; (2) taahhüt kiracı ya da yetkili temsilcisi tarafından verilmelidir; (3) taahhütte tahliye tarihi açıkça belirtilmiş olmalıdır; (4) taahhüt, kiralananın tesliminden sonra — Dairenin ifadesiyle teslimden makul bir süre sonra — verilmiş olmalıdır.
Aynı kararda Yargıtay, taahhüdün vekil aracılığıyla da verilebileceğini ve vekilin bu işlem için özel bir yetkiye ihtiyacı olmadığını belirtmiştir. Adi yazılı şekil yeterlidir; noterde düzenleme geçerlilik şartı değildir, ancak aşağıda görüleceği üzere ispat bakımından ciddi kolaylık sağlar.
Kira sözleşmesiyle aynı anda verilen taahhüt geçerli midir?
Kural olarak hayır. Kanun, taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmesini aradığından, kira sözleşmesinin kurulması sırasında (sözleşme metnine yazılan veya aynı gün imzalatılan) taahhütler geçersiz kabul edilmektedir; anılan 2025 tarihli kararda da “kira sözleşmesinin yapıldığı sırada verilen taahhüt geçerli değildir” tespiti yinelenmiştir.
Bununla birlikte aynı karar, kiracı vekilinin sözleşme süresi dolmadan gönderdiği cevabi ihtarnamede taşınmazın “sözleşmede belirlenen sürede” tahliye edileceğinin bildirilmesini, sözleşme hükmüyle birlikte değerlendirerek serbest iradeyle verilmiş geçerli bir tahliye taahhüdü saymıştır. Yani teslimden sonra serbest iradeyle yapılan yazılı teyitler, başlı başına taahhüt niteliği kazanabilir.
Boş tarihli veya yenileme sırasında alınan taahhütler
Uygulamada sözleşme kurulurken tarih kısımları boş bırakılmış taahhütname imzalatılması sık görülmektedir. Doktrinde ve güncel yüksek lisans tezlerinde bu uygulamanın kanunun koruyucu amacını dolandığı yönünde ciddi eleştiriler dile getirilmektedir; buna karşılık Yargıtay uygulamasında, belgeyi imzalayan kiracının belgedeki tarihlerin sonradan doldurulduğunu ancak yazılı delille ispat edebileceği yönünde kararlar bulunmaktadır (örn. Yargıtay 6. HD, E. 2014/11422, K. 2014/12971). Konu tartışmalı olduğundan her somut olayın kendi delil durumu içinde değerlendirilmesi gerekir.
Kira ilişkisi devam ederken, yani ilk sözleşmenin kurulmasından ve teslimden sonra yenileme döneminde verilen taahhütler ise teslim şartını sağladığından kural olarak geçerli kabul edilmektedir.
Taahhüde rağmen kiracı çıkmazsa süreç nasıl işler?
Kiraya verenin taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde iki seçeneği vardır. Birincisi icra yoludur: İcra ve İflas Kanunu m. 272 uyarınca icra dairesine başvurularak kiracıya tahliye emri gönderilir; tahliye emrinde taşınmazın on beş gün içinde tahliye ve teslimi istenir. İkincisi, sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılmasıdır.
Bir aylık süre hak düşürücü niteliktedir; süresi içinde icra takibi yapılmaz veya dava açılmazsa taahhüde dayalı tahliye hakkı o dönem için kullanılamaz.
Kiracı tahliye emrine itiraz ederse ne olur?
Kiracı, tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde icra dairesine itiraz edebilir ve itiraz takibi durdurur (İİK m. 274). Bu durumda kiraya veren, itirazın kaldırılması için icra mahkemesine veya itirazın iptali için genel mahkemeye başvurmak zorunda kalır.
İtirazın içeriği önemlidir: Yargıtay 8. Hukuk Dairesine göre (E. 2019/6129, K. 2019/11471) adi yazılı taahhüde dayalı takipte kiracının taahhütteki imzaya ve tarihe açıkça itiraz etmesi gerekir; açıkça itiraz edilmeyen hususlar kabul edilmiş sayılır. Taahhüt noterlikçe düzenlenmişse imza inkârı yolu fiilen kapanır; bu nedenle noter taahhüdü kiraya veren bakımından güçlü bir ispat aracıdır.
“Baskı altında imzaladım” savunması dinlenir mi?
Yargıtay önüne gelen güncel uyuşmazlıklarda kiracılar, taahhüdün serbest iradeyle verilmediğini, hile veya tehdit altında ya da kira sözleşmesinin kurulması şartı olarak imzalatıldığını sıkça ileri sürmektedir (örnek olarak bkz. Yargıtay 3. HD, E. 2026/2877, K. 2026/2766, 05.05.2026 sayılı karara konu savunmalar). İrade sakatlığı iddiaları genel hükümlere ve genel ispat kurallarına tabidir; soyut beyan yeterli olmayıp iddianın usulüne uygun biçimde ispatlanması gerekir.
Taahhüt düzenlenirken uygulamada nelere dikkat edilmeli?
Taahhüdün ileride tartışma çıkarmaması için şu noktalar önem taşır: Taahhüt, kira sözleşmesinden ayrı bir belge olarak ve kiralananın tesliminden sonraki bir düzenleme tarihiyle hazırlanmalı; düzenleme tarihi ile tahliye tarihi ayrı ayrı ve açıkça yazılmalı; belge bizzat kiracı veya yetkili temsilcisi tarafından imzalanmalı ve mümkünse noterde düzenlenmelidir. Kiracı bakımından ise tarih kısımları boş belge imzalanmaması, imzalanan her belgenin bir örneğinin saklanması ve tebliğ alınan tahliye emirlerinde yedi günlük itiraz süresinin kaçırılmaması gerekir.
Aile konutu olan kiralananda taahhüt: tartışmalı bir alan
Kiralanan taşınmaz aile konutu ise tablo karmaşıklaşır. Türk Medenî Kanunu m. 194, aile konutuyla ilgili kira sözleşmesinin feshini eşin açık rızasına bağlamıştır; tahliye taahhüdünün de bu kapsamda eşin rızasını gerektirip gerektirmediği doktrinde tartışmalıdır. Konuya özgülenen 2025 tarihli bir yüksek lisans tezi (Gürses, Akdeniz Üniversitesi) bu görüş ayrılıklarını ve uygulama sorunlarını ayrıntılı biçimde ortaya koymaktadır. Aile konutu savunmasıyla karşılaşılması muhtemel dosyalarda bu tartışmanın gözetilmesi önem taşır.
Sonuç
Tahliye taahhüdü, kiraya verene gerekçe göstermeden tahliye imkânı veren güçlü bir kurumdur; ancak geçerliliği sıkı şartlara bağlıdır ve bir aylık hak düşürücü süre kaçırılmamalıdır. Kiracı bakımından ise imzalanan her belgenin sonuçlarının bilinmesi, itiraz sürelerinin ve ispat kurallarının doğru kullanılması belirleyicidir. Sürecin her iki taraf için de hak kaybına açık olması nedeniyle somut durumun ayrıca değerlendirilmesi yerinde olur.
SIK SORULAN SORULAR
Tahliye taahhüdünün noterde yapılması zorunlu mudur?
Hayır. Adi yazılı şekil yeterlidir. Ancak noterde düzenlenen taahhütte imza ve tarihe itiraz imkânı fiilen ortadan kalktığından ispat gücü çok daha yüksektir.
Bir aylık başvuru süresi ne zaman başlar?
Taahhütte belirtilen tahliye tarihinden itibaren işler. Bu süre içinde icra takibi başlatılmalı veya tahliye davası açılmalıdır; aksi hâlde taahhüde dayalı hak o dönem için düşer.
Sözlü tahliye taahhüdü geçerli midir?
Geçerli değildir. Kanun açıkça yazılı şekil aramaktadır; tanıkla ispat mümkün değildir.
Kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanan taahhüt geçersiz midir?
Kural olarak evet; taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmesi gerekir. Ancak teslimden sonra serbest iradeyle yazılı olarak teyit edilen boşaltma beyanları Yargıtay tarafından geçerli taahhüt sayılabilmektedir.
Kiracı itiraz ederse tahliye süreci biter mi?
Bitmez; itiraz takibi durdurur. Kiraya veren itirazın kaldırılmasını icra mahkemesinden veya itirazın iptalini genel mahkemeden isteyebilir. Adi yazılı taahhütte imza ve tarihe açıkça itiraz edilmemişse bu hususlar çekişmesiz hâle gelir.
Tahliye taahhüdü hangi kira sözleşmelerinde uygulanır?
TBK m. 352/1, konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler arasında yer alır; kurum esas olarak bu tür kiralarda uygulanır. Taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması her durumda aranır.
Tahliye taahhüdünün temel kavramları ve pratik kontrol listesi için Tahliye Taahhüdü Nedir? Ev Sahibi ve Kiracı İçin Pratik Rehber yazımıza; boş tarihli taahhüt ile aile konutunda eşin rızası gibi geçerlilik tartışmaları için Tahliye Taahhütnamesi Geçerlilik Şartları ve Boş Tarih Sorunu yazımıza göz atabilirsiniz.
SORUMLULUK REDDİ
Bu yazı yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki danışmanlık veya somut olaya özgü hukuki görüş niteliği taşımaz. Mevzuat ve yargı uygulaması zaman içinde değişebilir. Somut uyuşmazlığınız bakımından bir avukattan hukuki destek almanız önerilir.
Bize Ulaşın
Kira hukukuna ilişkin sorularınız için büromuzla iletişime geçerek randevu talep edebilirsiniz.
