Tahliye taahhütnamesi, kiracının, kiralananın kendisine teslim edilmesinden sonra, kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı kiraya verene karşı yazılı olarak üstlendiği tek taraflı bir taahhüttür; geçerli bir taahhüde rağmen kiralanan boşaltılmazsa kiraya veren, taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde icra takibi başlatarak veya dava açarak kira sözleşmesini sona erdirebilir (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 352/1). Taahhüdün geçerli olabilmesi için yazılı olması, bizzat kiracı tarafından verilmesi, tahliye tarihinin belirli olması ve taahhüdün kiralananın kiracıya tesliminden sonra verilmiş olması gerekir.
Bu yazıda, konut ve çatılı iş yeri kiralarında sık uygulanan bu kurumun geçerlilik şartları, uygulamada en çok tartışılan boş tarihli taahhüt sorunu, aile konutu boyutu ve taahhüde dayalı tahliye süreci, güncel kanun metinleri ile Yargıtay kararları çerçevesinde ele alınmaktadır.
Tahliye Taahhütnamesi Nedir, Hukuki Dayanağı Nedir?
Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiraya veren, sözleşmeyi ancak Kanunda sayılan sebeplerle sona erdirebilir; sürenin dolması kiraya verene tek başına fesih imkânı vermez (TBK m. 347). Yazılı tahliye taahhüdü, bu sınırlı sebeplerden biridir: Kiracı, kiralananın tesliminden sonra belirli bir tarihte kiralananı boşaltmayı yazılı olarak üstlenir; boşaltmazsa kiraya veren TBK m. 352/1 uyarınca bir ay içinde icraya başvurabilir veya tahliye davası açabilir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, bölge adliye mahkemesi kararları arasındaki uyuşmazlığı gideren 20.10.2025 tarihli kararında (E. 2025/3374, K. 2025/4997) tahliye taahhüdünü, kira sözleşmesi devam ederken verilen ve kiraya verene sözleşmeyi taahhüt edilen tarihte sona erdirme imkânı tanıyan tek taraflı bir taahhüt olarak nitelendirmiş; taahhüdün bozucu şart değil, özel nitelikli bir dava (tahliye) sebebi olduğunu vurgulamıştır.
Tahliye Taahhüdünün Geçerlilik Şartları Nelerdir?
Aynı kararda Yargıtay, yazılı tahliye taahhüdüne dayalı tahliyenin şartlarını şu şekilde sıralamıştır:
Kiralananın konut veya çatılı iş yeri niteliğinde olması,
Taahhüdün kiracı tarafından (veya kiracı ad ve hesabına yetkili temsilcisi tarafından) verilmesi; birlikte kiracılıkta kural olarak tüm kiracıların taahhüdü imzalaması,
Taahhüdün yazılı olması,
Tahliye tarihinin belirli olması,
Taahhüdün kiralananın kiracıya tesliminden sonra verilmiş olması,
Kiralanan taahhüt edilen tarihte boşaltılmazsa, bu tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi yapılması veya tahliye davası açılması.
Adi yazılı şekil yeterlidir; noterde düzenlenme geçerlilik şartı değildir. Bununla birlikte noterlikçe düzenlenen veya imzası onaylanan taahhüt, imza inkârı riskini azalttığı ve icra mahkemesinde itirazın kaldırılması yolunu kolaylaştırdığı için uygulamada tercih edilmektedir.
“Kiralananın Tesliminden Sonra” Şartı Neden Önemli?
Kira sözleşmesiyle aynı tarihte alınan taahhüdün, kiracının konuta duyduğu ihtiyaç nedeniyle serbest iradeye dayanmadığı kabul edilir. Yargıtay, kira sözleşmesi ile aynı tarihi taşıyan tahliye taahhüdünü kural olarak geçersiz saymaktadır (örn. Yargıtay 6. HD, 26.11.2015, E. 2015/7505, K. 2015/10435). Öte yandan sözleşmenin başlangıç tarihi ile fiilî teslim tarihinin farklı olduğu durumlarda, taahhüdün fiilî teslimden sonra verilip verilmediği araştırılmaktadır (Yargıtay 12. HD, 22.05.2023, E. 2023/3249, K. 2023/3586). Yenilenen kira döneminde verilen taahhüt ise teslimden sonra verilmiş sayıldığından geçerli kabul edilmektedir.
Boş Tarihli (Beyaz) Tahliye Taahhüdü Geçerli mi?
Uygulamada en tartışmalı konu, tarih kısımları boş bırakılarak imzalanan ve sonradan doldurulan taahhütlerdir. Yargıtay uygulamasında, taahhütteki imza kiracıya aitse, belgenin boş olarak verildiği ve anlaşmaya aykırı doldurulduğu iddiasının 6100 sayılı HMK m. 201 vd. uyarınca ancak yazılı delille ispatlanabileceği; kısmen boş belgeye imza atan kişinin bunun sonuçlarına katlanacağı kabul edilmektedir. Buna karşılık öğretide ve güncel yüksek lisans tezlerinde, bu yaklaşımın kiracıyı koruyucu emredici düzenlemelerle bağdaşmadığı yönünde eleştiriler de dile getirilmektedir. Konu tartışmalı olmakla birlikte, mevcut içtihat çizgisi ispat yükünü kiracıya yüklemektedir; tanzim tarihine süresinde ve açıkça itiraz edilmemesi de aleyhe sonuç doğurabilmektedir (Yargıtay HGK, 07.06.2006, E. 2006/316, K. 2006/343).
Aile Konutunda Eşin Bildirimi Taahhüdü Geçersiz Kılar mı?
Kiralanan aile konutu olarak kullanılıyorsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiraya verene yapacağı bildirimle kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir (4721 sayılı TMK m. 194, TBK m. 349). Bu bildirimden sonra düzenlenecek tahliye taahhüdünün her iki eş tarafından imzalanması veya bir eşin taahhüdüne diğerinin açık rızasının bulunması gerekir.
Peki bildirimden önce, tek başına kiracı olan eşin verdiği taahhüt ne olur? Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 20.10.2025 tarihli uyuşmazlığın giderilmesi kararında (E. 2025/3374, K. 2025/4997) bu soruyu netleştirmiştir: Aile konutu bildiriminden önce kiracı eşin tek başına verdiği yazılı tahliye taahhüdü, verildiği tarih itibarıyla geçerlidir; sonradan yapılan bildirim, hukuki işlemlerin geriye yürümezliği ilkesi gereği bu taahhüdü geçersiz hâle getirmez.
Taahhüde Rağmen Tahliye Gerçekleşmezse Süreç Nasıl İşler?
Kiralanan, taahhüt edilen tarihte boşaltılmazsa kiraya verenin önünde iki yol vardır ve her ikisi için de süre, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir aydır:
İlamsız icra yoluyla tahliye: 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m. 272 vd. uyarınca icra dairesine başvurulur; icra memuru kiracıya on beş gün içinde tahliye ve teslimi emreden bir tahliye emri tebliğ eder. Kiracı yedi gün içinde itiraz edebilir; itiraz takibi durdurur. İtiraz hâlinde kiraya veren, noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış taahhüde dayanıyorsa icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını, aksi hâlde sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali ile tahliyeyi talep edebilir.
Doğrudan tahliye davası: Sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılabilir. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvuru dava şartıdır; ancak kiralananın İİK hükümlerine göre ilamsız icra yoluyla tahliyesi bu şartın kapsamı dışında tutulmuştur (6325 sayılı Kanun m. 18/B-1-a).
Bir aylık sürenin kaçırılması, taahhüde dayalı tahliye hakkını ortadan kaldırır. İtiraz üzerine izlenecek yol, taahhüdün adi yazılı mı yoksa noter onaylı mı olduğuna ve itirazın imzaya mı yoksa taahhüdün içeriğine mi yöneldiğine göre değişir; adi yazılı taahhütte imza inkârı hâlinde icra mahkemesinde itirazın kaldırılması istenemeyeceğinden yargılama sulh hukuk mahkemesinde yürür. Bu nedenle somut duruma ilişkin değerlendirmenin, taahhüdün düzenlenme biçimi ve dosyadaki deliller üzerinden yapılması gerekir.
Sık Sorulan Sorular
Kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanan tahliye taahhüdü geçerli midir?
Kural olarak geçersiz kabul edilir; çünkü taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmesi gerekir. Ancak fiilî teslimin sözleşme tarihinden sonra gerçekleştiği ispatlanırsa sonuç değişebilir.
Tahliye tarihi gösterilmeyen taahhüt geçerli midir?
Hayır. Tahliye tarihinin belirli olması geçerlilik şartıdır; tarih içermeyen taahhüde dayalı tahliye istenemez.
Bir aylık başvuru süresi ne zaman başlar?
Taahhütte gösterilen tahliye tarihinden itibaren işler. Bu süre içinde icra takibi başlatılmalı veya dava açılmalıdır.
Taahhüdün noterde yapılması zorunlu mudur?
Zorunlu değildir; adi yazılı taahhüt yeterlidir. Noter taahhüdü, imza inkârını önlemesi ve icra mahkemesinde itirazın kaldırılması imkânı bakımından ispat kolaylığı sağlar.
Kiracı tahliye emrine itiraz ederse ne olur?
İtiraz takibi durdurur. Kiraya veren, taahhüdün niteliğine göre icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını veya mahkemeden itirazın iptali ile tahliyeyi talep edebilir.
Konuya genel bir giriş ve pratik kontrol listesi için Tahliye Taahhüdü Nedir? Ev Sahibi ve Kiracı İçin Pratik Rehber yazımıza; taahhüde dayalı icra takibi, itiraz ve savunmalar için Tahliye Taahhüdüyle Tahliye Süreci: İcra, İtiraz ve Savunmalar yazımıza bakabilirsiniz.
Sorumluluk Reddi
Bu yazı yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki görüş veya somut olaya özgü hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Mevzuat ve içtihat zaman içinde değişebilir. Somut uyuşmazlığınıza ilişkin değerlendirme için bir avukata başvurmanız önerilir.
Bize Ulaşın
Kira hukukuna ilişkin soru ve uyuşmazlıklarınızda, sürecin gerektirdiği süre ve şekil şartlarında hak kaybı yaşanmaması için hukuki danışmanlık alabilirsiniz. Bilgi için iletişim sayfamız üzerinden bize ulaşabilirsiniz.
